Recht van opstal, interessant precedent bij eindbelasting

De rechtbank van Brussel heeft zich in beroep uitgesproken in het voordeel van een beklaagde.  Dit vonnis bekijken we in detail want het gaat over aardig wat geld en het is een interessant fiscaal verhaal om te vertellen.

Recht van opstal? Wat is dat?

We vatten eerst kort samen wat het recht van opstal juist wil zeggen. Stel, u heeft een stuk grond en een bouwpromotor wil dat stuk grond bebouwen. U kan het stuk grond verkopen aan die bouwpromotor. Interessanter is dat u de bouwpromotor het recht geeft om op uw grond te bouwen. U verleent in dat geval het recht van opstal (officiële term opstalgever). De bouwpromotor heeft het recht om gebouwen op uw grond te bouwen en die mogen daar voor maximaal 50 jaar staan. Daarna komt het recht te vervallen en moet uw stuk grond in originele staat worden hersteld of komt de grond met de bebouwing erop in uw bezit. Waarom zou dit voor u interessant zijn? Als u uw grond in zulk een constructie gebruikt en de bouwpromotor verkoopt het gebouw aan een nieuwe eigenaar, zal die eigenaar ook de grond willen kopen.  Die grond is nog steeds van u en u zal die grond waarschijnlijk voor meer kunnen verkopen dan aan de bouwpromotor.

Hoe word ik belast?

De meerwaarde die u haalt uit een recht van opstal wordt belast in de personenbelasting als voordeel van alle aard. Met andere woorden, de fiscus telt dit bij uw loon om het zo te belasten. We trappen een open deur in als we zeggen dat lonen in België stevig belast worden.

Het precedent

Een zaakvoerder van een vennootschap verwerft een kavel industriegrond voor € 40.000.  Dit gebeurt in eigen naam, niet op naam van de vennootschap. Na enige tijd krijgt de vennootschap het recht van opstal op die bewuste grond. De looptijd wordt op 15 jaar gezet en de vennootschap heeft de intentie om gebouwen op de grond te zetten. Verder staat in de opstalovereenkomst dat de gebouwen na het verlopen van het opstalrecht zonder vergoeding overgaan naar de grondeigenaar. Na verloop van tijd verkoopt de zaakvoerder de vennootschap. De 15 jaar zijn verstreken, het contract wordt gerespecteerd, de ex-zaakvoerder is nu eigenaar van de grond en de gebouwen. Enkele maanden later verkoopt de ex-zaakvoerder de grond en gebouwen aan de nieuwe eigenaars van zijn vroegere vennootschap.  De prijs: € 600.000

De fiscus bekijkt dit en besluit dat hier sprake is van een rijkelijk voordeel. Een belasting op het voordeel van alle aard (voor € 411.000, de waarde van het gebouw zonder de grond) wordt geheven. Onze ex-zaakvoerder betwist dit. Eerste aanleg geeft de fiscus gelijk, het hof van beroep geeft onze ex-zaakvoerder gelijk. Geen eindbelasting met andere woorden (Brussel 23 januari 2019, 2012/AR/2283).

Dit verhaal is interessant als denkoefening. Mocht u een constructie met recht van opstal willen opzetten, denken wij graag met u mee.

Terug naar de index

Designed & developed by MoxyOne